Eco Austria-Studie: Gemeinnütziger Wohnbau und Verdichtung sind Schlüssel für leistbares Wohnen in Graz

Die im Frühjahr 2026 von Eco Austria im Auftrag von ÖWG Wohnbau erstellte Studie beleuchtet zentrale Herausforderungen des Grazer Wohnungsmarkts und zeigt mögliche Lösungsansätze auf. Ziel der Studie ist es, eine faktenbasierte Grundlage für die wohnungspolitische Diskussion in Graz zu schaffen. Als Auftraggeber verfolgt ÖWG Wohnbau das Anliegen, unterschiedliche Instrumente objektiv zu bewerten und deren Auswirkungen transparent darzustellen. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, wie leistbarer Wohnraum unter den aktuellen wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen nachhaltig gesichert und ausgebaut werden kann.

Graz verzeichnet seit Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum: Zwischen 2010 und 2024 ist die Einwohnerzahl um rund 18 Prozent gestiegen, und Prognosen gehen von einer weiterhin dynamischen Entwicklung aus. Die Folge: Während die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich steigt, kann das Angebot nicht Schritt halten. Steigende Baukosten, veränderte Finanzierungsbedingungen und regulatorische Anforderungen haben die Neubautätigkeit zuletzt deutlich gebremst. Dies führt zu rückläufigen Baubewilligungen und spürbar steigenden Wohnkosten. Vor diesem Hintergrund analysiert die Studie drei zentrale wohnungspolitische Instrumente – Mietobergrenzen, kommunalen Wohnbau und gemeinnützigen Wohnbau – hinsichtlich ihrer Wirkungsmechanismen, fiskalischen Implikationen und langfristigen Effekte. Ergänzend wird untersucht, welche gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen Investitionen im gemeinnützigen Wohnbau auslösen. Zudem wird die Rolle der kommunalen Flächenwidmungs- und Verdichtungspolitik als eigenständiges Steuerungsinstrument beleuchtet.

Mietobergrenzen: begrenzte Wirkung

Mietobergrenzen können kurzfristig Entlastung für bestehende Mieter:innen bringen. Die wirtschaftswissenschaftliche Forschung zeigt jedoch, dass strenge Preisregulierungen langfristig Investitionen hemmen, die Wohnmobilität einschränken und das Angebot verknappen können. In einem angespannten Markt wie Graz besteht daher das Risiko, dass Mietobergrenzen die strukturelle Knappheit weiter verschärfen.

Kommunaler Wohnbau: derzeit keine tragfähige Option

Der kommunale Wohnbau ermöglicht zwar grundsätzlich eine gezielte Schaffung von Wohnraum, stößt in Graz jedoch an klare finanzielle Grenzen. Die Stadt ist, gemessen an ihrer Einwohner:innenzahl, die am höchsten verschuldete Landeshauptstadt Österreichs. Solange keine grundlegende Sanierung erfolgt, ist ein Ausbau des kommunalen Neubaus laut Studie weder fiskalisch noch wirtschaftlich sinnvoll. Auch ökonomisch zeigt sich dieses Modell als ineffizient: Während Fördermittel im gemeinnützigen Wohnbau einen starken Investitionshebel auslösen, bleibt dieser Effekt im kommunalen Bereich aus.

Gemeinnütziger Wohnbau als zentrales Instrument

Als besonders wirksam identifiziert die Studie den gemeinnützigen Wohnbau. Als eigenständige Organisationen, die dem Kostendeckungsprinzip unterliegen, können sie Wohnraum schaffen, ohne die öffentlichen Haushalte direkt zu belasten. Ihre langfristig orientierte Geschäftstätigkeit sorgt für stabile Mieten und kontinuierliche Investitionen. Zudem zeigen empirische Ergebnisse, dass ein höherer Anteil gemeinnütziger Wohnungen auch dämpfend auf die Mieten im privaten Markt wirkt. Der gemeinnützige Sektor übernimmt damit eine wichtige stabilisierende Funktion für den gesamten Wohnungsmarkt.

Starke wirtschaftliche Impulse durch Wohnbau

Die Studie unterstreicht auch die volkswirtschaftliche Bedeutung von Wohnbauinvestitionen. Allein im Jahr 2024 investierten die steirischen gemeinnützigen Bauträger rund 466 Millionen Euro. Auf Basis der Input-Output-Analyse ergibt sich daraus ein gesamtösterreichisches Produktionsvolumen von 866 Mio. Euro, eine Wertschöpfung von 351 Mio. Euro und die Sicherung von rund 4.731 Arbeitsplätzen. Ein erheblicher Teil dieser Effekte bleibt in der Steiermark selbst: Rund 163 Millionen Euro an Wertschöpfung und 2.119 Arbeitsplätze entfallen direkt auf die Steiermark. Wohnbauförderung erweist sich damit als besonders effiziente Form öffentlicher Investition. Gemessen am eingesetzten Fördereuro generieren diese Investitionen 1,15 Euro an regionaler Wertschöpfung – ein Verhältnis, das Wohnbauförderung aus volkswirtschaftlicher Perspektive zu einer der effizientesten Formen öffentlicher Investition macht.

Verdichtung als unterschätzter Hebel

Neben finanziellen Instrumenten hebt die Studie ein bislang zu wenig genutztes Steuerungsinstrument hervor: die Bebauungsdichte. Niedrige Dichten begrenzen nicht nur die Zahl der Wohnungen, sondern erhöhen auch die Kosten pro Einheit. Eine gezielte Anhebung der Bebauungsdichten – insbesondere in gut erschlossenen Lagen – könnte das Wohnungsangebot deutlich erhöhen, ohne zusätzliche öffentliche Mittel zu erfordern. Ein Beispiel, dass das veranschaulicht: In klassischen Wohngebieten liegt die zulässige Bebauungsdichte derzeit typischerweise bei 0,6, was auf einem 1.000 m² großen Grundstück bei durchschnittlicher Wohnungsgröße rund acht Wohneinheiten erlaubt. Eine Anhebung auf 1,2 ermöglicht bereits rund 17 Einheiten, eine Dichte von 2,0 mehr als 28. 

Klare Handlungsempfehlungen

Die Studie formuliert fünf zentrale wohnungspolitische Handlungsempfehlungen:

1.    Die im Flächenwidmungsplan festgelegten Bebauungsdichten sollten systematisch überprüft und in geeigneten Lagen – insbesondere entlang gut erschlossener Korridore und in Stadtentwicklungsgebieten – gezielt angehoben werden. Dies ist das wirkungsvollste und fiskalisch vollständig neutrale Instrument zur Angebotsausweitung.

2.    Es gilt gemeinnützige Bauträger aktiv zu unterstützen: durch die Bereitstellung geeigneter Grundstücke, konstruktive Widmungspolitik und verlässliche Förderarchitekturen.

3.    Die Sanierung von Wohnen in Graz muss Priorität vor jeder Diskussion über kommunalen Neubau haben – die Prüfberichte des Kontrollamts zeichnen ein klares Bild struktureller Defizite.

4.    Mietobergrenzen sollten, sofern überhaupt eingesetzt, eng begrenzt und auf ihre Angebotswirkungen sorgfältig beobachtet werden – als Ergänzung, nicht als Ersatz angebotsseitiger Maßnahmen.

5.    Wohnbauinvestitionen sollten stärker als wirtschaftspolitisches Instrument verstanden werden, da ihre Multiplikatoreffekte sie besonders effizient machen.

Fazit

Die Studie kommt zu einem klaren Ergebnis: Leistbares Wohnen in Graz erfordert ein Zusammenspiel mehrerer Maßnahmen. Der gemeinnützige Wohnbau bildet dabei das institutionelle Rückgrat einer nachhaltigen Wohnungspolitik. In Kombination mit einer mutigen Verdichtungspolitik kann er sowohl den Wohnraumbedarf decken als auch die Preisentwicklung dämpfen und das bei gleichzeitig positiven Effekten für Wirtschaft und Beschäftigung.

 Zur Studie: https://ecoaustria.ac.at/studie-leistbares-wohnen-graz/

Fototext: Beispiel einer frühen Verdichtung: Arnold-Luschin-Gasse nach der Sanierung durch ÖWG Wohnbau.

Fotocredit: Martin Schönbauer

Über ÖWG Wohnbau

ÖWG Wohnbau wurde 1950 gegründet und ist der größte gemeinnützige Wohnbauträger in der Steiermark. ÖWG Wohnbau errichtet sowohl geförderte als auch freifinanzierte Wohnungen in den Rechtsformen Eigentum, Miete und Miete mit Kaufoption. In über 180 steirischen Gemeinden baute der Wohnbauträger darüber hinaus Kindergärten, Schulen, Studentenheime, Universitätsinstitute und Seniorenwohnhäuser und revitalisierte historisch wertvolle Bausubstanz. Heute verwaltet ÖWG Wohnbau mehr als 33.000 Wohnungen für individuelle Wohnbedürfnisse in unterschiedlichen Lagen. Mit über 40.000 Verwaltungseinheiten im Wohn- und Geschäftsbereich ist ÖWG Wohnbau die größte gemeinnützige Hausverwaltung der Steiermark und eine der größten Österreichs. Am Sitz in Graz sind über 200 Mitarbeiter:innen beschäftigt. Im Jahr 2025 feierte ÖWG Wohnbau das 75-jährige Bestehen. Mehr unter oewg.at